La direttiva sui mutui è stata definitivamente approvata; purtroppo su alcuni aspetti l’Italia rischia di tornare indietro di 10 anni.

E’ stata definitivamente approvata la direttiva sui finanziamenti destinati all’acquisto di immobili residenziali. Gli Stati membri avranno ora due anni di tempo per recepirla. Sotto alcuni aspetti è di certo un passo in avanti: consegna del modulo europeo per legge, consulenza adeguata, perizia indipendente. Ma per altre cose rischiamo di tornare indietro di 10 anni. L’obiettivo è quello di realizzare un mercato interno più trasparente, efficiente e competitivo, grazie a disposizioni uniformi, flessibili ed eque, promuovendo sia un credito responsabile che l'inclusione finanziaria e garantendo ai consumatori un elevato livello di protezione. Per creare un autentico mercato interno, la direttiva stabilisce disposizioni che devono essere oggetto di piena armonizzazione relativamente alle informazioni precontrattuali, attraverso il formato del Prospetto informativo europeo standardizzato (chiamato PIES) e il calcolo del TAEG. Leggendo però tutte le norme, almeno per l’Italia, si rischia su alcuni aspetti di fare un passo indietro rispetto alle liberalizzazioni introdotte con il decreto Bersani nel TUB (testo unico bancario) già nel 2007. E per questo speriamo che nel nostro Paese al momento del recepimento si tenga presente che per molti aspetti è invece previsto un livello di armonizzazione al minimo: infatti la direttiva permette agli Stati di mantenere disposizioni più stringenti per tutelare i consumatori. Ecco gli aspetti principali del testo approvato.

• C’è una disciplina comune per il credito erogato sotto forma di mutuo (finanziamento garantito da ipoteca o altra garanzia) o altro contratto per l’acquisto o la conservazione di una proprietà residenziale o di un terreno.
• Viene modificata la direttiva sul credito al consumo 2008/48 sotto cui rientrano anche i crediti non garantiti destinati alla ristrutturazione di un immobile residenziale anche se superiori ai 75.000 euro.
• Gli Stati membri hanno la possibilità di escludere dall’applicazione della direttiva alcune tipologie di contratti. Si tratta dunque di un’armonizzazione al minimo che dovrebbe anche permettere, come ci auguriamo, di mantenere norme nazionali di maggior favore per il consumatore.
• Per l’informativa precontrattuale è previsto invece un livello di armonizzazione assoluta con la consegna al cliente del PIES (prospetto informativo europeo), di cui si delineano con precisione i contenuti nell’allegato alla direttiva. Sarà valido per almeno 7 giorni durante i quali il consumatore avrà il tempo sufficiente per confrontare le offerte, valutarne le implicazioni e prendere una decisione informata. Anche in questo caso però è possibile una deroga: è previsto che se uno Stato ha già un foglio informativo con le stesse caratteristiche del PIES può continuare a usare questo per un periodo di massimo 5 anni dopo l’entrata in vigore della direttiva.
• Gli operatori dovranno garantire che la retribuzione del personale responsabile della valutazione del merito di credito di un cliente non dipenda dal numero o dalla percentuale di domande di credito accettate.
• Ci sono norme specifiche per la pubblicità ed il  marketing: devono essere corrette, chiare e non fuorvianti. E’ vietato usare testi che possono creare false aspettative al consumatore per quanto riguarda la disponibilità o il costo di un credito.
• Le vendite combinate sono vietate, ma con diverse eccezioni. Ad esempio, gli Stati possono consentire agli operatori di legare il credito ad un conto corrente o a un conto di risparmio, ad un prodotto di investimento o a un prodotto di pensione privata. Possono inoltre consentire pratiche di vendita abbinata quando il creditore può dimostrare all'autorità che i prodotti abbinati portano un evidente beneficio per il consumatore tenendo conto dei prezzi degli stessi prodotti offerti sul mercato. Per l’Italia purtroppo è un tornare indietro!! Noi speriamo che visto il principio generale del divieto le norme, introdotte da Ivass (Istituto di Vigilanza delle Assicurazioni) nel 2010 e nel 2011 e che hanno eliminato le vendite combinate continuino ad esistere senza alcun cambiamento.
• Le banche/finanziarie e gli intermediari del credito forniranno spiegazioni adeguate al consumatore sul contratto di credito proposto e i servizi accessori, in modo che il consumatore possa valutare bene se i contratti di credito proposti e i servizi accessori siano adatti alle sue esigenze e alla sua situazione finanziaria.
• Il costo del mutuo sarà rappresentato dal Taeg come per i finanziamenti di credito al consumo. I costi di apertura e di mantenimento di un conto e i costi relativi alle operazioni di pagamento devono essere inclusi nel costo totale del credito se l'apertura o il mantenimento di un conto sono obbligatori al fine di ottenere il credito oppure per ottenerlo alle condizioni contrattuali offerte.
• La banca concederà il mutuo al consumatore solo se il risultato della valutazione del merito creditizio indica che gli obblighi derivanti dal contratto di credito possono essere soddisfatti nel modo richiesto. La valutazione del merito creditizio non deve fare affidamento solo sul valore del bene immobile residenziale superiore all'importo del credito o sull'ipotesi che l'immobile residenziale aumenterà di valore a meno che lo scopo del contratto di credito è quello di costruire o ristrutturare l'immobile residenziale .
• In ogni Stato membro devono essere sviluppate norme di valutazione degli immobili affidabili. I periti interni ed esterni che effettuano le valutazioni devono essere competenti e indipendenti dal processo di concessione del credito in modo da poter fornire una valutazione imparziale e obiettiva.
• Gli Stati assicurano  l'accesso a tutti i creditori di tutti gli Stati membri alle banche dati utilizzate nello Stato membro per la valutazione del merito creditizio dei consumatori, per il solo scopo di verificare l’adeguatezza finanziaria dei consumatori. Le condizioni di tale accesso non devono essere discriminatorie.
• Il creditore e l’intermediario del credito informano esplicitamente il consumatore, nel contesto di una determinata operazione, di quali servizi di consulenza ci sono o possono essere forniti al consumatore.
• Gli Stati membri assicurano che, se un contratto di credito include un prestito in valuta estera: (a ) il consumatore abbia il diritto di convertire il contratto di credito in una valuta alternativa in determinate condizioni, oppure (b)  ci siano altri accordi in vigore per limitare il rischio di cambio a cui il consumatore è esposto.
• Il consumatore ha il diritto di estinguere in tutto o in parte i suoi obblighi prima della scadenza. Se il rimborso anticipato ha luogo in un periodo in cui il tasso è fisso gli Stati possono disporre che sia possibile solo se c’è un interesse legittimo da parte del consumatore. Gli Stati possono prevedere che la banca ha diritto ad un indennizzo equo e obiettivo, ove giustificato, per eventuali costi connessi al rimborso anticipato ma essa non può mai imporre una penalità per il consumatore. La compensazione non deve superare la perdita finanziaria del creditore. Speriamo che questa disposizione non venga applicata in Italia, sarebbe un tornare indietro. Da noi non esistono più commissioni di estinzione anticipata dal 2007.
• Gli Stati membri adottano misure per far sì che le banche abbiano una tolleranza ragionevole prima di avviare procedimenti di vendita all’asta. Ci sembra una norma un po’ generica, sarebbe stato bene prevedere delle tempistiche specifiche prima di poter passare alla vendita all’asta della casa (ad esempio 24 rate non pagate).
• Gli Stati membri in cui un intermediario del credito ha una succursale sono responsabili del suo controllo quotidiano ed è loro permesso di prendere le misure necessarie nel caso in cui l'intermediario non sia  conforme alle norme (vige dunque il principio del controllo dello Stato ospitante).