A gennaio l’Euribor 1 mese base 360 ha avuto per alcuni giorni valore negativo (i valori si possono tenere sotto controllo sul sito www.euribor.org). Ed ancora adesso è prossimo allo zero. Molti si sono chiesti che cosa significhi questa situazione per il mercato e per i mutuatari.

L’euribor è un tasso interbancario ed è il prezzo del denaro per le banche sul mercato del credito all’ingrosso o per meglio dire il tasso a cui le banche si scambiano denaro tra di loro.

Un tasso negativo significa che c’è più denaro in circolazione di quello effettivamente richiesto dalle banche e questo provoca una riduzione del suo prezzo (il tasso interbancario). Lasciateci dire che questo eccesso di denaro è soprattutto una conseguenza del credit crunch, la difficoltà o per meglio dire la politica seguita da molte banche di non fare credito a famiglie e ad imprese. 

Detto questo quali saranno i vantaggi per i mutuatari di questi valori prossimi allo zero se non negativi?

Per chi ha già un mutuo a tasso fisso nessuno; una delle caratteristiche del mutuo fisso è la costanza della rata, qualunque cosa succeda.
Per chi sta cercando un mutuo a tasso fisso il vantaggio ci sarà, visto che parallelamente anche i parametri di riferimento dei tassi fissi (l’IRS interest rate swap) si sono ridotti di molto. Oggi il tasso fisso ha raggiunto valori bassissimi, mai raggiunti prima, e dunque si può dire che al momento non è tanto costoso assicurarsi la costanza della rata del mutuo.

Evidenti i vantaggi per chi ha o sta stipulando un mutuo a tasso variabile. I parametri di mercato hanno infatti valori bassissimi in alcuni casi negativi.

Ma se anche l’Euribor è negativo o pari a zero gli interessi si pagano comunque. Infatti dobbiamo ricordarci che il tasso finito di un mutuo (cosiddetto TAN – tasso annuo nominale) è dato dalla somma algebrica del parametro di mercato (appunto l’Euribor) più una percentuale decisa dalla banca al momento della stipula del mutuo e chiamata spread. Dunque se il parametro è negativo, certo lo spread sarà ridotto da questo valore, ma gli interessi, anche se più bassi, si pagheranno comunque.

Detto questo, bisogna però anche verificare se nel contratto di mutuo ci sono delle limitazioni rispetto a questa riduzione. Infatti ci potrebbe essere un floor (pavimento), cioè una soglia sotto la quale il tasso d’interesse non può scendere. Così come, viceversa, ci potrebbe essere un cap, un tetto, un valore massimo oltre cui il tasso contrattuale non può salire.

Sono anche importanti le specifiche modalità di indicizzazione presenti nel contratto di mutuo; per intenderci se per calcolare il tasso viene utilizzato il valore puntuale di un determinato giorno (in genere l’ultimo giorno lavorativo del mese precedente quello cui si riferisce la rata) oppure la media del mese precedente o di due mesi precedenti quello a cui si riferisce la rata. 

In pratica anche se oggi il tasso è negativo non è detto che poi il tasso utilizzato per la definizione della rata lo sia. E’ anche importante il tipo di Euribor utilizzato: l’Euribor 1 mese nei giorni scorsi ha avuto dei valori negativi o prossimi allo zero, ma hanno dei valori un po’ più alti l’Euribor 3 mesi o 6 mesi che sono altri parametri di indicizzazione utilizzati nei mutui a tasso variabile. Forse anche più comuni dell’Euribor 1 mese.

Una cosa è certa però. Di certo il valore della rata periodica dei mutui indicizzati nei prossimi mesi non dovrà aumentare, sarà molto costante.
Alcuni si chiedono se, in corsa d’opera, la banca possa modificare i tassi dei mutui. La risposta è no. Secondo il Testo unico bancario (decreto legislativo n° 385/1993), articolo 118, la banca, in un contratto di durata, quale è il mutuo che ha una durata prefissata alla firma del contratto, può modificare le condizioni solo se è previsto nelle clausole contrattuali, se vi è un giustificato motivo e solo per le clausole che non riguardano il tasso d’interesse. Dunque le componenti del tasso non possono essere modificate unilateralmente dalla banca. 

E’ sempre bene verificare l’ammontare della rata periodica del mutuo e del tasso applicato. Se ci sono problemi si può inviare un reclamo alla banca (all’Ufficio reclami i cui indirizzi di contatto si trovano sul contratto di mutuo e sulle comunicazioni periodiche inviate dalla banca). La banca deve dare una risposta entro 30 giorni dal ricevimento del reclamo; se non lo fa  o dà risposta non soddisfacente il passo successivo è il ricorso all’Arbitro bancario finanziario (www.arbitrobancariofinanziario.it).

E’ bene fare una verifica del proprio tasso anche per un’altra ragione.
Rispetto a qualche anno fa i tassi dei mutui si sono ridotti e molti potrebbero avere un vantaggio economico cambiando banca alla ricerca di condizioni migliori usando la surroga del mutuo. Operazione questa che permette il trasferimento del capitale residuo del mutuo da una banca all’altra usando la surrogazione dell’ipoteca, senza spese per il cliente. Il consumatore non deve pagare nulla: né spese di perizia e di istruttoria, né spese assicurative (anche la polizza sulla casa ipotecata stipulata con la prima banca può essere trasferita a beneficio della nuova banca), né spese notarili (che sono totalmente a carico della banca). 

Il vantaggio è sostanzioso anche per chi ha stipulato un tasso fisso. Abbiamo fatto delle simulazioni; ipotizzato mutui fissi stipulati a gennaio del 2001, 2002, 2003 ….. fino a gennaio 2014.

Ipotizzando che il capitale residuo sia di 80.000 euro e che si chieda una surroga con un mutuo avente durata pari alla durata residua del mutuo originario il vantaggio sulla rata periodica mensile (ipotizzando che lo spread sia lo stesso tra la stipula e la surroga) è compreso tra 43,50 euro e 450 euro, di certo un risparmio consistente. La surroga può essere davvero conveniente e portare un bel risparmio ai mutuatari.

Attenzione ad alcune limitazioni imposte dalle banche “nuove” per accettare la surroga: ad esempio il capitale residuo non deve superare l’80% del valore della casa ipotecata, il mutuo deve essere stato stipulato almeno tre anni prima della surroga, il capitale residuo non deve essere inferiore a 75.000 euro. Purtroppo si tratta di ostacoli alla surroga (che vanno a nostro avviso un po’ oltre lo spirito della legge) di cui bisogna tener conto quando si cerca l’offerta migliore.  

La legge (articolo 120 quater del Testo unico bancario decreto legislativo numero 385 del 1993) afferma che la surrogazione deve perfezionarsi nel termine di 30 giorni lavorativi dal momento in cui il mutuatario chiede alla nuova banca di acquisire i conteggi del debito residuo dalla banca originaria.  E sempre lo stesso articolo prevede che se invece si impiega per l’operazione più tempo la banca originaria deve pagare al mutuatario un risarcimento pari all'1 per cento del valore del mutuo per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Ovviamente vi è la facoltà di rivalsa della banca originaria nei confronti della nuova se il ritardo è imputabile a quest’ultima. Ma si tratta di questioni che saranno risolte tra le banche, situazioni di cui il cliente non deve preoccuparsi. Il consumatore deve solo sapere che in caso di ritardo nell’operazione di surroga è previsto un risarcimento a suo favore che dovrà chiedere sempre alla banca originaria.